Se un’impresa utilizza il credito d’imposta ZES Unica Sud per acquistare terreni o immobili strumentali, oltre che macchinari, come noto deve rispettare i vincoli di legge: il loro valore non può infatti superare il 50% dell’investimento. L’Agenzia delle Entrate chiarisce adesso che questa regola si applica ad ogni singolo progetto di investimento ammesso.

Esempi e precisazioni sull’utilizzo dell’agevolazione sono contenute nella risposta a interpello 183/2025.

Quando si può applicare il bonus ZES agli immobili

Il credito d’imposta nella ZES Unica per il Mezzogiorno è regolato dall’articolo 16 del decreto legge 124/2023. Si tratta di un tax credit a favore delle imprese che effettuano investimenti in macchinari, attrezzature e impianti nuovi destinati a strutture produttive già esistenti o che vengono impiantate in Basilicata, Calabria, Campania, Molise, Puglia, Sardegna, Sicilia e Abruzzo. Sono ammessi all’agevolazione anche gli investimenti in terreni e immobili strumentali agli investimenti, ma il loro valore non può superare il 50% di quello complessivo dell’investimento agevolato.

Ciò implica, in concreto, che il valore agevolato della componente immobiliare non può essere superiore a quello della componente non ­immobiliare.

Lo chiarisce l’AdE, che presenta due ipotesi:

• se l’investimento immobiliare costituisce l’unica spesa riconducibile al progetto di investimento iniziale, lo stesso non è agevolabile;
• se invece un’impresa acquista nuovi macchinari e immobili, deve rapportare l’agevolazione alla soglia del 50%.

Come si calcola il credito d’imposta ZES per gli immobili

Al valore della componente immobiliare concorrono, oltre che il costo sostenuto per il mero acquisto di un’unità immobiliare strumentale (sia essa un terreno o un immobile) e i relativi costi accessori (come, ad esempio, i costi notarili per la redazione dell’atto di acquisto), anche le altre spese attinenti all’unità acquistata (come, ad esempio, i costi capitalizzati relativi all’ammodernamento o ampliamento del cespite per il quale sono sostenuti).

Esempio di calcolo

Se un’impresa vuole acquistare nuovi macchinari e attrezzature per un costo di circa euro 270mila euro, assieme ad un immobile strumentale dal valore di 600mila euro, alla luce della regola sopra esposta l’investimento ammesso al credito di imposta ZES Unica, avrà un valore complessivo di 540mila euro, di cui:

• 270mila corrispondenti al costo di macchinari e attrezzature (componente non immobiliare);
• altri 270mila rappresentati dalla quota agevolabile dell’investimento nella componente immobiliare, che non può essere superiore alla metà del valore complessivo dell’investimento agevolato.